Um drei Uhr früh arbeitet jemand für Sie
Während niemand im Büro ist, sichert HAUSWERK die Daten, liest Kontoauszüge ein, erkennt Belege, prüft Fristen und schreibt Mahnungen. Aber es verschickt nichts.
Um halb neun liegt die Arbeit fertig da und wartet auf Ihre Freigabe. Buchhaltung, österreichische Abrechnungen, Mieterportal und Vorgänge in einem System — auf Ihrer eigenen Anlage, mit Ihrer Freigabe vor jedem Versand.
Das Haus steht seit 1888.
Es hat zwei Kriege überstanden, vier Währungen und elf Verwalter. Die Straßenfassade war immer für die anderen gemacht: Eierstab, Zahnschnitt, ein Kranzgesims auf Konsolen. Der Hof war für die Arbeit — glatt verputzt, ohne Zierat, mit dem Ausguss und der Teppichstange.
HAUSWERK ist der Hof. Darüber wird nie jemand sprechen. Aber um drei Uhr früh, wenn im ganzen Haus nur das Stiegenhauslicht auf der Zeitschaltuhr brennt, geht jemand die Fristen durch.
Sie sind der zwölfte Verwalter. Das Haus wird auch den dreizehnten erleben.
Der Lauf des Tages
Ein Umlauf ist ein voller Tag, keine zwölf Stunden. Rot steht dort, wo Sie gebraucht werden — sonst nirgends. Dieselben elf Schritte sitzen als Punkte auf der Uhr am Dachansatz.
Sicherung
Eine Kopie der Datenbank, samt Integritätsprüfung der Kopie selbst. Immer als erster Schritt — was danach schiefgeht, ist dann schon gesichert.
Automatik · Schritt 1 von 11Bankordner
Neue Kontoauszüge werden eingelesen — aber erst, wenn die Datei zwei Takte lang unverändert geblieben ist. Halb geschriebene Dateien warten einen Takt, statt halb verbucht zu werden.
Automatik · CAMT.053Belege
PDF und Foto aus dem Eingangsordner und aus dem Postfach werden zu Belegen. Doppelte erkennt HAUSWERK an Name und Größe und legt sie beiseite, statt sie ein zweites Mal zu verbuchen.
Automatik · Ordner + IMAPMahnungen
Rückstände über der Schwelle werden zu Entwürfen — nie zu Versand. Wo eine Ratenvereinbarung läuft, greift die Mahnsperre; Grund und Frist sind Pflichtfelder, kein Kommentar.
Entwurf für SieFristen
Befristungsablauf, Kündigungsfenster, Kautionsrückzahlung nach § 16b MRG, Gewährleistung, Meldetermine, Wiedervorlagen. Mit Vorlauf, nicht am Stichtag.
Automatik · RegelwerkMorgenbriefing
Was heute ansteht, in einer Karte: Fristen, ungeklärte Bankzeilen, fällige Mahnstufen, Tickets. Vorschläge bleiben Vorschläge — auch die des Assistenten.
AutomatikIhr Zug
Sie kommen ins Büro, und die Nachtarbeit liegt fertig da: eine Freigabe-Queue mit Entwürfen, jeder mit der Buchung, aus der er entstanden ist. Sie entscheiden, HAUSWERK führt aus — und schreibt beides ins Prüfprotokoll.
SieLaufender Takt
Alle 15 Minuten: neue Portal-Meldungen, gemeldete Zählerstände, eingehende Post. Die Triage sortiert vor und schlägt eine Zuordnung vor — beantwortet aber nichts.
Automatik · alle 15 MinutenHandwerker
Ein Auftrag geht hinaus — als Link, der nur diesen einen Auftrag zeigt: kein Mietername, keine Einheit, keine anderen Aufträge. Der Erledigungsbericht schließt das Ticket nicht, er legt es Ihnen vor.
Sie geben freiFeierabend-Bilanz
Was heute erledigt wurde, und was liegen blieb. Sind Automatik-Schritte gescheitert, steht das hier — beim dritten Fehlschlag desselben Schritts meldet sich HAUSWERK von selbst.
AutomatikStille
Nichts läuft außer dem Takt. Kein Versand, keine Buchung, keine Abfrage nach draußen. HAUSWERK schläft mit Ihnen — bis drei.
AutomatikSo sieht das aus
Drei Bildschirme aus einer laufenden Installation, nicht nachgebaut. Die Oberfläche ist unverändert — Namen, Beträge und Fristen sind durch einen Beispielbestand ersetzt. Echte Mieter stehen auf keiner Website.
Jede Zeile im Status „entwurf“. Die Nacht legt die Stufen an, abgeschickt wird keine davon — der Satz darüber steht auf der Seite selbst, nicht in einer Einstellung: Erinnerung nach 7 Tagen, 1. Mahnung nach 14, Letzte Mahnung nach weiteren 7 mit Hinweis auf § 1118 ABGB. „Senden“ ist ein Knopf, den Sie drücken.
Die Abrechnung — samt dem, was fehlt. Über der Tabelle steht rot, für welches Konto die Flächen fehlen und dass deshalb gleichteilig verteilt wurde; in der Flächenspalte steht bei diesen Zeilen ein Strich, keine erfundene Zahl. Das Ergebnis kommt trotzdem heraus, aber es sagt dazu, worauf es beruht. Je Mieter steht der Anteil neben den geleisteten Akonto-Zahlungen, daraus der Saldo. Der Weg zu den Mieterbriefen führt über „Bestätigen“.
Was aus dem Bankordner übrig bleibt. Eingelesen ist alles, kontiert noch nicht. „Regel speichern“ merkt sich die Zuordnung eines Empfängers für das nächste Mal; die KI-Kontierung schlägt für den Rest Konten vor — als Entwurf in der Genehmigungs-Warteschlange, gebucht wird erst nach Ihrer Freigabe.
Die einen rechnen. Die anderen reden.
Der Markt ist arbeitsteilig, und das zahlen Sie zweimal: das ERP führt die Bücher, die Portal-Plattform führt das Gespräch, und dazwischen liegt eine Schnittstelle, die Sie pflegen.
Zwei fremde Systeme — der Markt, nicht HAUSWERK
Rechnet, aber schweigt
Doppelte Buchführung, Abrechnung, Lohn — gewachsen, gründlich, im eigenen Haus. Der Mieter erfährt davon nichts, der Handwerker auch nicht.
Redet, aber rechnet nicht
Ticket, App, Schwarzes Brett, KI-Assistent — und für jede Zahl eine Schnittstelle zu jemand anderem. Die Abrechnung wird zugekauft.
Hauswerk
macht beides — in einem System. Die Mahnung kennt die Buchung, aus der sie entstand. Das Ticket kennt die Rechnung, die daraus wird. Die Abrechnung kennt den Zählerstand, den der Mieter im Portal gemeldet hat. Kein Abgleich zwischen zwei Systemen, weil es nur eines gibt.
Österreichisches Recht, nicht übersetzt
Deutsche Verwaltungssoftware kennt kein Zehnjahresfenster der Hauptmietzinsabrechnung, keinen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und keinen Richtwert.
Die Verweise gehen auf die konsolidierte Fassung im Rechtsinformationssystem des Bundes beziehungsweise auf die Stelle, die den Wert herausgibt — nicht auf eine Abschrift von uns. Beträge, die sich ändern, stehen nicht im Programmcode, sondern in Tabellen, die Sie mit Quelle und Datum führen.
- § 20 MRG
- Hauptmietzinsabrechnung über zehn Jahre, aus den gebuchten Konten. Der Anfangsbestand ist eine Eingabe, keine Rückrechnung — eine geschätzte Zahl sähe aus wie ein Ergebnis.
- § 45 MRG
- Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag mit Staffel, Deckel und Behaltefrist. Der Tarif ist eine datierte Angabe mit Quelle, kein einprogrammierter Wert.
- § 16 MRG
- Richtwert und Kategoriebeträge in datierter Referenztabelle. Zu- und Abschläge verlangen je Position eine schriftliche Begründung.
- § 21 MRG
- Betriebskostenabrechnung mit Schlüsseln, Akonto und Restcent — unter einem Prüftest, der bei jeder Verschiebung nachfragt.
- HeizKG
- Heiz- und Warmwasserkosten aus Zählern und Verbrauchsanteilen.
- VPI
- Wertsicherung mit dem Index der Statistik Austria, inklusive Verkettung VPI 2020 auf VPI 2025. Fehlt ein Monat, bricht die Rechnung ab, statt zu schätzen.
- UStG 1994
- UVA und Zusammenfassende Meldung als BMF-konformes XML für FinanzOnline.
- EN 16931
- E-Rechnung nach ebInterface 6.1 und Peppol/UBL. SEPA-Überweisung und -Lastschrift als Datei mit IBAN-Prüfung; der Upload zur Bank bleibt Ihr Handgriff.
Die Daten bleiben im Haus
Nicht als Versprechen in einer Datenschutzerklärung, sondern als Bauweise. Es gibt kein Konto bei uns, das man kündigen könnte, und keine von uns betriebene Cloud, in der Ihre Mieter- und Buchhaltungsdaten liegen.
Verschlüsselt
IBAN, E-Mail, Telefon und Anschrift von Mietern und Kontakten liegen mit AES-256-GCM in der Datenbank, ebenso die Postfach-Passwörter. Der Schlüssel gehört Ihnen und liegt nicht in der Sicherung.
Vier Wege
Nach draußen geht nur: Statistik Austria für Indexwerte, EU-VIES für die UID-Prüfung, FinanzOnline (nur wenn eingeschaltet) und Open-Meteo — ein freier Wetterdienst, der auf Knopfdruck Temperatur, Niederschlag und Wind zu einem Bautagebuch-Eintrag holt, damit später nachvollziehbar ist, warum an einem Tag nicht gearbeitet wurde. Jeder Abruf protokolliert; nichts läuft von selbst.
KI im Haus
Der Assistent spricht nur mit einem Sprachmodell auf Ihrer Maschine. Keine Mieterdaten bei einem Anbieter, keine Abrechnung nach Tokens, keine Preiserhöhung eines Dritten. Ein Entwurf nennt die Stellen aus Ihrer Akte, auf die er sich stützt.
Was im Haus steht, und wer den Schlüssel hat
Wer eine Anlage selbst betreibt, will vorher wissen, worauf sie läuft, wie die Daten verschlüsselt sind und was passiert, wenn eine Festplatte stirbt. Das gehört auf die Website und nicht erst ins Angebot.
- Anlage
- Ein gewöhnlicher Rechner im Haus genügt: Node.js ab Version 22, die Datenbank ist eine Datei (SQLite). Linux oder Windows 11 über WSL2. Kein Datenbankserver, kein Cluster, keine Fremdkomponente mit eigener Lizenz.
- Betriebsart
- Eingerichtet als Systemdienst: startet beim Hochfahren, kommt nach einem Absturz von selbst wieder, mit eigenem Wächter. Sonst liefe die Nachtschicht nur, solange jemand ein Fenster offen lässt.
- KI im Haus
- Der Assistent spricht mit einem OpenAI-kompatiblen Server auf Ihrer Maschine — Textmodell in der Größenordnung 27B, optional ein Sichtmodell für Scans. Ohne erreichbares Modell läuft alles außer den KI-Funktionen: Abrechnungen, Buchhaltung und Fristen rechnen ohne KI.
- Verschlüsselt
- IBAN, E-Mail, Telefon und Anschrift sowie die Postfach-Passwörter liegen mit AES-256-GCM in der Datenbank. Der Schlüssel wird mit scrypt aus Ihrer Passphrase abgeleitet, mit einem Salz je Installation.
- Schlüssel
- Die Passphrase steht in Ihrer Konfigurationsdatei und liegt nicht in der Sicherung — wer nur das Archiv hat, hat die Klardaten nicht. Ein Schlüsselwechsel ist vorgesehen: Probelauf, Momentaufnahme vorher, Umschlüsselung im laufenden Betrieb.
- Sicherung
- Jede Nacht um drei ein Archiv aus Datenbank, Belegen, Dokumenten, Verträgen und Fotos. Die Kopie wird beim Erstellen auf Unversehrtheit geprüft, das Ergebnis steht in der Liste und lässt sich jederzeit erneut prüfen.
- Rückweg
- Kein automatisches Zurückspielen im laufenden Betrieb: ein Restore ersetzt Datenbank und Ablagen, das geht nur bei gestopptem Dienst und erst nach geprüftem Archiv. Der Ablauf ist Schritt für Schritt dokumentiert — samt Weg zurück auf den Ist-Stand.
- Zugriff
- Ab Werk hört HAUSWERK nur auf dem eigenen Rechner und verlangt eine Anmeldung; ohne Zugangsschutz ins Netz zu lauschen verweigert es den Start. Rollen für Verwaltung, Buchhaltung, Maklerei und Nur-Lesen, dazu ein Prüfprotokoll mit Person und Zeitpunkt.
- Nachvollziehbar
- Gebuchtes wird nicht gelöscht, sondern storniert; die Buchungen hängen in einer Hash-Kette, deren Unversehrtheit sich auf Knopfdruck nachrechnen lässt. Perioden werden festgeschrieben.
- Aktualisierung
- Sie entscheiden, wann eine neue Fassung eingespielt wird. Vor jeder Schema-Änderung legt HAUSWERK eine Momentaufnahme der Datenbank an. Gesetzliche Anpassungen sind in der Lizenz enthalten.
Angebot auf Anfrage
Sie bekommen einen Betrag für das ganze Haus: alle Module, alle Arbeitsplätze, alle KI-Aufrufe. Was ihn bestimmt, ist die Größe Ihres Bestands und der Aufwand der Übernahme. Wir beziffern das vorab, nicht hinterher.
Alle Beträge netto zzgl. 20 % USt. Das Angebot nennt eine Zahl, die für die vereinbarte Laufzeit steht — keine Staffelung nach Nutzern, keine Nachverrechnung nach Verbrauch.
Miete oder Kauf
Jährliche Lizenz mit Aktualisierungen — oder einmal kaufen und die Version behalten, die Sie kennen.
Im Angebot beziffertEinrichtung
Übernahme aus IGEL/REAL, Excel oder dem Ordner. Die erste Betriebskostenabrechnung begleiten wir mit.
Nach Aufwand, vorab beziffertUmfang
Jedes weitere Objekt, jeder Arbeitsplatz, jeder KI-Aufruf und jede gesetzliche Anpassung sind im Betrag enthalten.
Ein Betrag, keine StaffelungWas HAUSWERK nicht tut
Sie werden diese Punkte spätestens in der zweiten Woche entdecken. Dann lieber jetzt.
- Kein Bankzugriff
- HAUSWERK liest Auszüge ein und beobachtet einen Ordner, holt aber nichts live vom Konto. Ein Zahlungsauftrag entsteht als SEPA-Datei; hochgeladen wird sie von Ihnen.
- Kein Autoversand
- Keine Mahnung, keine Vorschreibung, keine Antwort verlässt das Haus ohne Freigabe. Wer Software sucht, die nachts selbstständig Mieter anschreibt, ist hier falsch.
- Nie geschätzt
- Fehlt ein Indexmonat, eine Nutzfläche oder ein Richtwert, erscheint der Fall mit Begründung in der Liste der offenen Punkte — er fällt nicht still heraus.
- Keine Beratung
- HAUSWERK bereitet Daten auf und rechnet nach Regeln, die Sie eintragen. Es formuliert kein Erhöhungsbegehren nach §§ 18/19 MRG.
- Tabellen leer
- Richtwerte und Kategoriebeträge tragen Sie mit Quelle und Datum ein. Mitgelieferte Startwerte sähen amtlich aus und wären es nicht.
- Keine App
- Mieterportal und Baustellenansicht laufen im Browser und lassen sich am Handy als Symbol ablegen. Das ist alles — und für den Zweck genug.
Was zuerst gefragt wird
Wie läuft die Einrichtung ab?
Die Installation selbst ist eine Sache von Minuten: Programmordner anlegen, Schlüssel setzen, Dienst einrichten, Zugangsschutz vergeben. Zeit braucht die Übernahme — Einheiten, Mieter, Verträge, Salden, offene Posten. Wie viel, hängt davon ab, wie Ihr Bestand heute geführt wird; wir beziffern das vorab, nicht hinterher.
Woher kommen meine Bestandsdaten?
Aus einer bestehenden Verwaltungssoftware wie IGEL oder REAL, aus Excel oder aus dem Ordner. Was sich nicht sauber übernehmen lässt, bleibt sichtbar offen, statt still gefüllt zu werden: Der Anfangsbestand der Hauptmietzinsabrechnung etwa ist eine Eingabe mit Quelle und Datum — eine zurückgerechnete Zahl sähe aus wie ein Ergebnis.
Was braucht die lokale KI an Hardware?
Einen OpenAI-kompatiblen Modellserver auf Ihrer Maschine, mit einem Textmodell in der Größenordnung 27B und optional einem Sichtmodell für Scans. Wer keine KI-Funktionen will, braucht davon nichts: Ohne erreichbares Modell läuft alles außer Extraktion, Exposé, Triage und Assistent. Die konkrete Empfehlung — Rechner, Speicher, Modell — steht im Angebot, weil sie von Bestandsgröße und Scanmenge abhängt.
Funktioniert HAUSWERK ohne Internet?
Ja. Nach draußen gehen nur vier Wege, und drei davon sind Nachschlagewerke: Indexwerte der Statistik Austria, UID-Prüfung über EU-VIES, Wetter zum Bautagebuch. FinanzOnline ist ab Werk aus. Ohne Verbindung fehlen diese Abrufe — gerechnet, gebucht und abgerechnet wird trotzdem.
Wie kommen Aktualisierungen ins Haus?
Als Paket, das Sie einspielen, wenn es Ihnen passt — nicht automatisch und nicht von außen ausgelöst. Vor jeder Schema-Änderung legt HAUSWERK eine Momentaufnahme der Datenbank an. Gesetzliche Anpassungen sind in der Lizenz enthalten und kosten nicht extra.
Sehen Sie unsere Daten?
Im Normalbetrieb nicht — es gibt keinen Kanal, über den etwas zu uns käme. Bei Vorführung, Einrichtung oder Fernwartung sehen wir, was auf Ihrem Bildschirm steht; das geschieht weisungsgebunden auf Grundlage eines Auftragsverarbeitungsvertrags, den wir vorher schließen. Eine Kopie Ihrer Datenbank nehmen wir nicht mit.
Wie komme ich wieder heraus?
Die Daten liegen ohnehin schon bei Ihnen: eine SQLite-Datei plus die Ablagen für Belege, Dokumente, Verträge und Fotos. Dazu kommen der Steuerberater-Export und das Jahresabschluss-Paket als CSV (UTF-8 mit BOM, Semikolon). Es gibt kein Format, das nur wir lesen können, und keinen Export, den wir erst freischalten müssen.
Was passiert, wenn es Sie einmal nicht mehr gibt?
HAUSWERK läuft weiter. Es fragt bei niemandem nach einer Lizenz, ruft keinen Server von uns auf und hört nicht auf zu arbeiten, wenn eine Rechnung offen bleibt. Was ohne uns nicht mehr käme, sind Aktualisierungen und Anpassungen an neue Gesetze — wer die Kaufversion hat, behält die Fassung, die er kennt.